Задайте вопрос Юристу
04.04.2017 г.
ВОПРОС: Мой дядя был нанимателем квартиры по договору социального найма. В квартире проживал один. Два месяца назад дядя умер. Я являюсь единственным наследником имущества после смерти дяди. До своей смерти дядя писал мне, что хочет приватизировать квартиру, в которой он проживает. У меня сохранились его письма. Могу ли я на основании писем доказать, что квартира должна быть включена в состав наследства, которое я должен получить после смерти дяди, так как дядя в письмах выразил свою волю на приватизацию?
ОТВЕТ: Для начала необходимо определить, что входит в состав наследства? Статьей 1112 Гражданского кодекса установлено, что в состав наследства входят, в том числе, принадлежавшие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество. В данном случае наследодатель – это ваш дядя.
Квартира, как следует из вашего вопроса, вашему дяде на день смерти не принадлежала. Однако, при соблюдении условий, установленных Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ваш дядя при жизни имел право на приватизацию данной квартиры. При дальнейшей подготовке ответа исходим из того, что ваш дядя имел право на передачу ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации.
Как следует из судебной практики, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то считается, что гражданин выразил волю на приватизацию занимаемого жилого помещения. Указанный гражданин по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Приватизация жилого помещения в этом случае может быть признана состоявшейся.
Таким образом, возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и не являются правовым основанием для включения данного жилого помещения в состав наследуемого имущества.
Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни лично или через представителя с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган), не может служить правовым основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение.
При обосновании ваших требований относительно того, что квартира вашего дяди должна быть включена в состав наследства, необходимо представить доказательства обращения вашего дяди в уполномоченный орган с документами и заявлением о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации. Также существенное значение имеет тот факт, что это заявление на приватизацию вашим дядей не отзывалось.
ВЫВОД: Доказать волю вашего дяди на приватизацию занимаемой им квартиры только на основании переписки с ним не представляется возможным. Для обоснования ваших требований о включении квартиры в состав наследственной массы необходимо представить доказательства обращения вашего дяди при жизни в уполномоченный орган с заявлением о приватизации и необходимыми документами, а также представить доказательства того, что указанное заявление не было вашим дядей отозвано.
10.04.2017 г.
ВОПРОС: Я являюсь собственником 1/7 доли в квартире в многоквартирном доме. 6/7 долей принадлежит постороннему для меня человеку (второй собственник). В квартире проживает данный человек с семьей. Мои знакомые хотят купить мою долю. Предлагаемая сумма меня устраивает. Но второй собственник утверждает, что никому кроме него я по закону долю продать не могу. Говорит, что единственным выходом для меня является продажа доли ему за ту сумму, которую он укажет.
Получается, что никому кроме второго собственника я свою долю не могу продать? А если могу, как правильно это сделать?
ОТВЕТ: Для начала необходимо определиться с тем, чем вы владеете и что вы собираетесь продавать. Владеете вы долей в праве на квартиру в размере 1/7 (одной седьмой). Т.е. в вашем случае речь идет об общей долевой собственности в праве на квартиру. Продавать вы собираетесь 1/7 (одну седьмую) долю в праве общей собственности на квартиру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Это значит, что перед тем, как продать свою долю в праве постороннему лицу, вы должны обратиться ко второму собственнику с предложением о покупке вашей доли. При этом, как следует из пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращаться ко второму собственнику необходимо письменно. В письменном извещении обязательно укажите цену, за которую вы продаете свою долю. В извещении должны быть указаны и другие условия, которые для вас являются важными, например: каким образом будет произведен расчет, другие условия.
После отправки извещения необходимо подождать один месяц ответа от второго собственника. Исчисление месяца начинается со дня получения вторым собственником вашего извещения.
Если второй собственник откажется от покупки или не приобретет продаваемую вами долю в течение месяца, вы вправе продать свою долю любому лицу. При этом необходимо знать, что если второй собственник ответит вам, что он согласен купить вашу долю, но на иных условиях (другая стоимость, другие сроки оплаты, и т.д.), такой ответ не будет считаться согласием на приобретение.
Продать свою долю постороннему лицу вы можете на тех же условиях, на которых предлагали второму собственнику выкупить вашу долю. Т.е. за ту же цену, при тех же условиях осуществления расчета и т.д.
Вам необходимо также знать, что согласно статье 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки связанные с продажей доли в праве общей собственности на квартиру, подлежат нотариальному удостоверению.
ВЫВОД: Законодательство не обязывает собственника, продающего долю, соглашаться на цену продажи, диктуемую иными собственниками, и не содержит запрета на продажу доли иным лицам, не являющимся собственниками.
В ситуации, когда один из собственников доли в праве общей собственности на жилое помещение решает продать свою долю, он должен первоначально обратиться с предложением о покупке доли к остальным собственникам. В случае отказа остальных собственников, а также в случае, когда остальные собственники в течение одного месяца не реализовали преимущественное право покупки, собственник, продающий свою долю, имеет право продажи доли постороннему лицу за ту же цену на тех же условиях.
Сделки, связанные с продажей доли в праве общей собственности на квартиру, удостоверяются нотариально.
20.04.2017 г.
ВОПРОС: Хотела приватизировать квартиру. Но в газете прочитала информацию о том, что бесплатная приватизация жилых помещений разрешалась только до 01.03.2017 г. Получается, что после этого срока я уже не имею права на бесплатную приватизацию?
ОТВЕТ: По ранее действовавшим правилам бесплатно приватизировать жилое помещение разрешалось до 01 марта 2017 г.
Федеральным законом от 22.02.2017 г. № 14-ФЗ "О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" ограничение срока бесплатной приватизации отменено.
Теперь приватизация жилых помещений больше не ограничивается каким-либо сроком, таким образом, бесплатная приватизация жилья стала бессрочной.
ВЫВОД: В соответствии с законодательством, действующим на данный момент, граждане имеют право на бесплатную приватизацию жилых помещений. Конечный срок бесплатной приватизации законом не определен.
20.04.2017 г.
ВОПРОС: Я являюсь собственником жилого помещения-квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного дома. Хочу купить нежилое помещение, граничащее с моей квартирой (имеется одна общая стена). Могу ли я после покупки объединить данные помещения, не меняя их назначение?
ОТВЕТ: Положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое.
Статьёй 23 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Из содержания частей 5-9 названной статьи следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот, сопутствует необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для присоединения одного помещения к другому.
ВЫВОД: Объединение жилого помещения с нежилым помещением без изменения назначения одного из помещений не допускается.
25.04.2017 г.
ВОПРОС: Мы с братом после смерти родителей получили в наследство квартиру. У меня 9/10 долей в праве собственности, у брата 1/10 доли. Брат имеет в собственности другую квартиру, в которой он и проживает. В нашей общей квартире он не прописан, не проживает, расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии не несет. Государственную регистрацию своих прав в Едином реестре не произвел. Налоги не платит. Договориться о покупке его доли у нас не получается. Можно ли каким-то образом выкупить долю брата при отсутствии его согласия?
ОТВЕТ: В настоящий момент в судебной практике встречаются решения, в которых удовлетворяются подобные требования собственников о выкупе ранее не принадлежавших им долей в праве.
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако такие случаи исключительны, допустимы только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
При этом именно вам в ходе судебного заседания придется доказывать, что доля вашего брата незначительна, не может быть реально выделена, а также то, что ваш брат не имеет реального интереса в использовании общего имущества.
Также необходимо будет доказать стоимость доли, которую вы хотите выкупить у вашего брата и наличие у вас денежных средств, необходимых для покупки указанной доли.
Дополнительные обстоятельства, имеющие значения для дела ,будут устанавливаться судом в каждом конкретном случае, и оцениваться в соответствии с законодательными требованиями. В том случае, если суд признает ваши требования обоснованными, то за вами будет признано право собственности на указанную долю, право собственности вашего брата на указанную долю будет прекращено. С вас в пользу брата будет взыскана денежная компенсация стоимости доли.
ВЫВОД: В вашем случае при не достижении согласия о покупке доли можно обратиться в суд с исковым заявлением. В случае удовлетворения требований, изложенных в исковом заявлении, суд может принять решение о выплате вами денежной компенсации вашему брату, без его согласия, о признании за вами права собственности на указанную долю. При этом должны быть доказаны следующие обстоятельства: доля вашего брата незначительна, не может быть реально выделена, ваш брат не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
15.05.2017 г.
ВОПРОС: Мы с сестрой являемся наследниками по закону после смерти нашей тети. Иных наследников нет. Наследственное имущество составляет квартира. Сестра с семьей проживает в данной квартире. Мне эта квартира не нужна. Но мне нужны деньги на погашение ранее взятого кредита. Я готов отказаться от причитающейся мне доли в квартире. Можно ли отказаться таким образом, чтобы в одном документе было написано, что я отказываюсь, а за это сестра выплачивает мне часть стоимости или всю стоимость моей доли? Можно ли в случае, если я письменно откажусь от наследства, потом передумать?
ОТВЕТ: Статьёй 1157 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право наследника отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Законодательством установлен перечень лиц, в пользу которых такой отказ возможен. Ваш отказ от наследства в пользу сестры возможен.
Если вы решили отказаться от наследства, вы должны понимать, что отказ не может быть впоследствии изменён или взят обратно.
Вы собираетесь отказаться от наследства при условии, если сестра компенсирует вам полностью или в части стоимость наследуемого имущества, от которого вы отказываетесь. Это называется «отказ от наследства под условием». Согласно статье 1158 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от наследства под условием не допускается.
В соответствии со ст. 1159 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от наследства совершается подачей заявления наследника об отказе от наследства. Заявление подается по месту открытия наследства нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство.
При подаче вами заявления об отказе от наследства, содержащего условия отказа, в совершении нотариальных действий вам будет отказано.
Если вы все же сумеете разными документами оформить отказ под условием, то при доказанности данного факта, по решению суда ваш отказ от наследства будет признан недействительным.
ВЫВОД: Отказ одного наследника от наследства, обусловленный обязательством другого наследника выплатить денежную сумму за причитающуюся долю в наследственном имуществе, является отказом под условием. Данный отказ прямо запрещен законодательством Российской Федерации.
24.05.2017 г.
ВОПРОС: Нам с супругой по семьдесят лет. Наш брак является вторым и для меня, и для жены. От первого брак у меня есть сын. Я хотел бы завещать сыну квартиру, которая была куплена мной еще до вступления во второй брак. Однако, когда я обратился к нотариусу, я узнал, что не смотря на завещание, моя жена будет иметь право на обязательную долю в наследстве. Почему моя жена может наследовать мое имущество, если она никакого отношения к покупке данной квартиры не имеет, и, более того, есть завещание в пользу сына? Как распределятся доли в наследуемом имуществе в данном случае?
ОТВЕТ: Право наследования закреплено частью 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со статьёй 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда отсутствует завещание, или в случаях прямо предусмотренных законом.
Положениями пункта 1 статьи 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень лиц, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Это и есть обязательная доля.
Лица, имеющие право на обязательную долю: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.
К нетрудоспособным лицам в указанном случае относятся: несовершеннолетние лица; граждане, достигшие возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости; граждане, признанные в установленном порядке инвалидами I, II или III группы.
Таким образом, вводя обязательную долю в наследуемом имуществе, законодатель защищает наиболее уязвимые слои населения.
Обращаю ваше внимание на то, что законодателем не установлено требование об обязательном участии наследников в приобретении или приращении (увеличении) наследуемого имущества. Поэтому в вашем случае абсолютно не важна степень участия вашей супруги в покупке квартиры. Важно только то, что квартира действительно является вашей личной собственностью и может быть передана по наследству.
ВЫВОД: Ваши супруга и сын являются наследниками первой очереди по закону. Если бы не было вашего завещания, то ваша супруга по закону наследовала бы ½ долю в праве на квартиру, ваш сын по закону наследовал бы ½ долю в праве на квартиру. То есть ваши супруга и сын по закону наследовали бы квартиру в равных долях. При наличии завещания в пользу вашего сына, ваша супруга имеет право на обязательную долю в наследуемом имуществе, так как она в понимании закона является нетрудоспособной. Размер этой доли составляет не менее половины того, что она наследовала бы по закону. Так как размер доли при наследовании по закону составил бы ½, то размер обязательной доли вашей супруги при наличии завещания в пользу вашего сына составит ¼ доли в праве. Т.е. ваша супруга будет иметь право на ¼ доли в праве на квартиру. Ваш сын будет иметь право на ¾ доли в праве на квартиру.
25.09.2017 г.
ВОПРОС: Мне от родителей в порядке наследования двенадцать лет назад досталась квартира. Десять лет назад я вышла замуж, прописала к себе мужа. Семь лет назад мы развелись, бывший муж забрал все свои вещи и переехал к другой женщине. Сейчас у бывшего мужа другая семья. Зарегистрирован бывший муж в моей квартире. Могу ли я выписать бывшего мужа из квартиры? Если могу, то, каким образом? Я обращалась к паспортистам со свидетельством о разводе, но они отказываются выписывать мужа. Что мне делать?
ОТВЕТ: Вы можете защитить свои права путем подачи искового заявления в суд. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в вашу пользу, является основанием для снятия вашего бывшего мужа с регистрационного учета (выписки из квартиры). Никаким другим образом при отсутствии согласия вашего бывшего супруга, вы его снять с регистрационного учета не сможете.
До предъявления заявления в суд попробуйте переговорить с бывшим супругом, объяснить ему следующее:
В соответствии с законодательством Российской Федерации пользоваться жилым помещением наравне с собственником имеют право члены семьи собственника.
Согласно части 1 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (помимо супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Таким образом, вы имеете полное право требовать от вашего бывшего супруга сняться с регистрационного учета. Если же он будет этому противиться, то в случае удовлетворения судом ваших требований с него могут быть дополнительно взысканы ваши судебные расходы.
Вывод: Оптимальным вариантом для вас будет получение добровольного согласия вашего бывшего супруга на снятие с регистрационного учета. Снять с регистрационного учета гражданина, который самостоятельно сниматься не желает, можно только на основании вступившего в законную силу решения суда. Для чего вам необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. После установления ряда обстоятельств, имеющих значение для дела, судом может быть вынесено решение в вашу пользу.